Azərbaycanda evsizlik problemi - İpoteka bunu niyə həll edə bilmir?
Azərbaycanda əhalinin mənzil şəraitinin yaxşılaşdırılması məqsədi ilə hökumət Mənzil İnşaatı Dövlət Agentliyi (MİDA) və İpoteka və Kredit Zəmanət Fondu (İKZF) vasitəsi ilə güzəştli və nisbətən aşağı faizli ipoteka kreditləri təklif etsə də, təhlilçilər atılan addımların mənzil problemini nisbətən aradan qaldırmaq üçün kifayət etmədiyi qənaətindədirlər.
Onların fikrincə, MİDA-nın bu ilin martında 442 mənzil üzrə keçirdiyi güzəştli mənzil satışında 25 minə yaxın şəxsin müraciət etməsi əslində ölkədə evsiz olan və dövlət təyinatlı ipoteka kreditindən yararlana bilməyənlərin sayının yüksək olduğundan xəbər verir.
"Kirayə mənzillər", yoxsa özəl şirkətlərin təklifləri: vətəndaşa hansı daha sərfəlidir?
"Ağlamaq istəmirəm, ancaq çox acınacaqlı vəziyyətdir", Bakıda taxta mənzillərdə yaşayanlar
Nəzərə alsaq ki, güzəştli mənzil satışından və ya güzəştli ipotekadan yalnız İKZF və MİDA-nın müəyyənləşdirdiyi kateqoriyalara cavab verən vətəndaşlar yararlana bilər, o zaman evə ehtiyacı olanların sayı 25 mindən də yüksək ola bilər.
Hökumətin təklifləri ilə yanaşı, ölkədə fəaliyyət göstərən kommersiya banklarının da fərqli ipoteka kredit paketləri var.
Bəs, görəsən, ipoteka kreditləri Azərbaycan vətəndaşları üçün nə dərəcədə əlçatandır?
Daşınmaz əmlak üzrə mütəxəssis Elnur Fərzəliyev deyir ki, hazırda Azərbaycanın mənzil portfeli təxminən 2 milyon 800 min civarındadır. Başqa sözlə desək, bu rəqəm ölkədə bina və həyət evlərinin ümumi sayını göstərir. Bununla belə, mütəxəssis bildirir ki, əhali arasında evsiz olanların sayı da kifayət qədər çoxdur.
Onun sözlərinə görə, buna əsas səbəb ipoteka krediti şərtlərinin ağır, eləcə də illik faiz və aylıq ödənişlərin əhalinin gəlirlərindən yüksək olmasıdır.
Bununla belə, o, son iki il ərzində ipoteka krediti ilə satılan mənzillərin nağd satışla müqayisədə üstünlük təşkil etdiyini də vurğulayıb, lakin əlavə edib ki, bu satışlar əhalinin məişət şəraitinin tədricən yaxşılaşdığını deməyə imkan vermir.
“Çünki elə insanlar var ki, onların 3-5, hətta 8-10 evi var, amma elə ailələr də var ki, bir neçə ailə - yəni, oğlunun, qızının ailəsi, - hamısı bir evdə yaşayırlar və ya kirayədə qalırlar. Onlar arasında gənc ailələr üstünlük təşkil edir”, - Elnur Fərzəliyev bildirib.
Onun fikrincə, tikinti şirkətlərinin irəli sürdüyü daxili kredit sistemi də məsələni həll etməyə qadir deyil, çünki bu zaman illik faiz dərəcəsi yüksək olur və ilkin ödəniş tələbi isə 30 faizdən başlayır. Ekspert bu şərtləri orta əməkhaqqı alan azərbaycanlının daxili kreditdən yararlanması üçün əlçatan saymır.
O, ölkədə daşınmaz əmlak sektorunu canlandırmaq və tikinti sahəsinin ölkə iqtisadiyyatında payını artırmaq üçün ipotekanın 2 faizə endirilməsini təklif edir.
İpoteka və Kredit Zəmanət Fondundan BBC News Azərbaycancaya bildirilib ki, ipoteka kreditləri üzrə maksimal məbləğ, illik faiz dərəcələrinin yuxarı həddi ölkədaxili sosial-iqtisadi vəziyyətin təhlili əsasında, formalaşmış ipoteka portfeli üzrə orta parametrlər və digər iqtisadi göstəricilər nəzərə alınmaqla Fondun Himayəçilik Şurası tərəfindən müəyyən olunur.
Hazırda adi ipoteka kreditləri üzrə maksimal kredit məbləği 150 min manat, faiz dərəcəsi illik 8 faiz, güzəştli ipoteka kreditləri üzrə isə maksimal məbləğ 100 min manat, faiz dərəcəsi 4 faiz təşkil edir.
Azərbaycanda ipoteka şərtləri nədir?
Azərbaycanda ipoteka krediti götürmək üçün müxtəlif şərtlər olsa da, bütün hallarda müraciətçidən rəsmi maaş göstərmək tələb olunur.
Həm dövlət, həm də kommersiya ipotekası verən Azərbaycan Beynəlxalq Bankı BBC-yə bildirib ki, ipoteka üçün müraciət edən ailənin xərcləri (hər bir ailə üzvü üçün 105 və 155 AZN), digər xərclərlə (kommunal, digər kredit öhdəlikləri və s.) birgə hesablandıqdan sonra müştərinin gəliri ipoteka krediti üçün kifayət edirsə, bu halda kredit müraciəti təmin olunur.
Bundan əlavə, Azərbaycanda ipoteka kreditinə müraciət edən zaman ailə tərkibi haqqında arayış da tələb edilir.
Daşınmaz əmlak bazarı üzrə təhlilçi Elnur Fərzəliyev hesab edir ki, bu şərtlər daxilində ayda 500 manat ipoteka krediti vermək istəyən şəxsin gərək aylıq gəliri 1000 manatdan yuxarı olsun. Çünki minimum 3 nəfərdən ibarət gənc ailənin aylıq yaşayış təminatı 600 manat hesablanacaq. Yerdə qalan məbləğ, yəni 400 manat isə ipoteka üçün kifayət etmir.
Güzəştli ipoteka kreditlərini ağırlaşdıran amil
Elnur Fərzəliyevin sözlərinə görə, güzəştli ipoteka kreditlərini vətəndaşlar üçün əlçatmaz edən mühüm amil Azərbaycanda, xüsusilə paytaxt Bakıda əmlakların qiymətinin “kəskin baha” olmasıdır.
O bildirib ki, hazırda ipoteka predmetinə çevrilə bilən yeni tikili binada 1 otaqlı təmirli və çıxarışlı mənzilin qiyməti 100 min manatdan bahadır:
“Təbii ki, bu gün 25 illik ipoteka götürən vətəndaş düşünəndə ki, 25 ilin sonunda yalnız 1 otaqlı evə sahib olacaq, o zaman vətəndaşlar bu cür kreditlərdən uzaq durmağa çalışır”.
Azərbaycanda güzəştli ipoteka faizinin minimum həddi 4-dür, digər ipoteka faizləri 6-8 faiz, bankdaxili ipotekalar isə 10 faizdən başlayır.
Belə olan halda ipotekaya mənzil götürən vətəndaş 25-30 ildən sonra bir yox, 2-3 mənzilin qiymətini ödəmiş olur.
“Nəzərə alsaq ki, bu gün əhalinin əksəriyyətinin maaşı minimum əməkhaqqı səviyyəsindədir, o zaman insanların çoxu sadə ipoteka təkliflərindən belə yararlana bilmir. Nəticədə vətəndaşlar banklardan digər təyinat üzrə kredit götürüb, başqa bir ərazidə ucuz və sənədsiz həyət evi almağa məcbur olurlar”, - Elnur Fərzəliyev qeyd edib.
“Tək şəxsiyyət vəsiqəsi ilə ipoteka krediti”
İpoteka və Kredit Zəmanət Fondu BBC News Azərbaycancanın sorğusuna cavab olaraq bildirib ki, qurum güzəştli ipoteka kreditlərinin daha çox vətəndaş üçün əlçatan olmasına çalışır.
Son vaxtlar ipoteka kreditlərinə marağın artdığını bildirən fond 2020-2025-ci illər ərzində 20 min ailənin yaşayış şəraitinin yaxşılaşdırılması məqsədilə 1,7 milyard manat məbləğində ipoteka kreditlərinin maliyyələşdirilməsini nəzərdə tutub.
Qurumdan verilən məlumata görə, fond maliyyə çətinliyi yaranmış borcalanların hüquqlarının müdafiəsi məqsədilə restrukturizasiya mexanizminin tətbiqinə də başlayıb.
Bundan əlavə, İKZF digər dövlət qurumları ilə birlikdə elektron ipoteka sistemini genişləndirərək “tək şəxsiyyət vəsiqəsi ilə ipoteka krediti” verməyə hazırlaşır.
Bəs Azərbaycana qonşu olan ölkələrdə, eyni zamanda Avropada ipoteka şərtləri necədir, vətəndaşlar üçün əlçatandırmı? BBC News Azərbaycanca Gürcüstan, Ermənistan və Avropa ölkələrindəki ipoteka təkliflərini araşdırıb.
Gürcüstan
Tbilisi Dövlət Universitetinin Proqnozlaşdırma və Analiz Mərkəzinin direktoru Vaxtanq Çaraianın BBC News Azərbaycancaya bildirdiyinə görə, Gürcüstanda da ipoteka kreditləri üçün banklar vətəndaşlardan rəsmi maaşı təsdiq edən sənəd tələb edirlər.
Rəsmi rəqəmlərə görə, Gürcüstanda orta aylıq əməkhaqqı 1500 lari və ya 500 dollardır. Paytaxt Tbilisidə bazar dəyəri 100 min lari təşkil edən mənzil üçün 10 illik müddətə verilən ipoteka kreditinin aylıq ödənişi 1400 laridən başlayır. Kommersiya banklarının təklif etdiyi ipoteka krediti üzrə orta illik faiz göstəricisi isə 13-dür.
Vaxtanq Çaraia bildirib ki, əvvəlki illərdə, hətta pandemiya dövründə belə ipoteka bazarında istehlakçı iştirakı yüksək olub. Buna ən böyük təsir göstərən amil isə hökumətin həyata keçirdiyi güzəştli ipoteka proqramı olub.
Bununla belə o, 2022-ci ilin əvvəlindən etibarən, ipoteka bazarında durğunluğun yarandığını, hətta ilin sonuna kimi aktivliyin aşağı düşəcəyi qənaətindədir. O bunun səbəbini Gürcüstan Mərkəzi Bankının faiz dərəcəsini artıraraq 11 faizə yüksəltməsində, eləcə də borc yükünün artmasından ehtiyat edən hökumətin məhdudlaşdırıcı tədbirlərə əl atmasında görür.
“Bura aylıq gəlirə görə ödəniş nisbətinin artırılması və digər məqamlar daxildir. Yəni aylıq ipoteka ödənişi 500 lari olan mənzilə yiyələnmək üçün Gürcüstan vətəndaşının aylıq gəliri 1000 laridən yuxarı olmalıdır”, - Vaxtanq Çaraia bildirib.
O əlavə edib ki, mövcud çətinliyi nəzərə alan kommersiya bankları ipoteka kreditləri ilə müqayisədə daha tez başa gələn, qısa müddətli və yüksək faizli digər növ kreditlərin verilməsində maraqlıdır.
Ermənistan
Ermənistan Kadastr Komitəsinin məlumatına görə 2020-ci ildə yaşanan iqtisadi tənəzzüldən sonra daşınmaz əmlak bazarında canlanma müşahidə olunur.
BBC News Azərbaycancanın müxbiri Alexey Manvelyan araşdırmasına əsasən, ölkədə fəaliyyət göstərən 20-yə yaxın kommersiya bankının təklif etdiyi ipoteka şərtləri ağır olduğundan, hökumət xüsusi ipoteka proqramı həyata keçirir.
İpoteka proqramında 18 yaşdan 65 yaşa qədər vətəndaşlar, yaşı 65-dən yuxarı vətəndaşlar isə başqa şəxs və maliyyə müəssisəsinin zaminliyi əsasında iştirak edə bilərlər.
Ermənistanda da ipotekaya müraciət edən şəxs buna imkan verən stabil maaşa malik olmalıdır.
Hazırda paytaxt Yerevanda ən ucuz birotaqlı mənzilin qiyməti 50 min dollardan başlayır. Şəhərin mərkəzi rayonlarında isə mənzil sahəsinin 1 kvadrat metri minimum 1500-1600 dollardan təklif edilir.
Mərkəzdən kənarda yerləşən rayonlarda 1 kvadrat metrin qiyməti 650-800 dollar təşkil edir.
Ermənistanda orta aylıq əmək haqqının təxminən 225 min dram və ya 470 dollar, minimum əmək haqqının isə 68 min dram və ya 115 dollar olduğunu nəzərə alsaq, sadə vətəndaşın şəhər mərkəzinə yaxın ərazilərdə ev alması çətindir.
Əhalinin məişət şəraitinin yaxşılaşdırılması məqsədi ilə Ermənistan Mərkəzi Bankının maliyyə dəstəyi ilə iki proqram - “Milli ipoteka” və “Gənc ailələr üçün mənzil” proqramları həyata keçirilir.
“Milli ipoteka” proqramı çərçivəsində mənzil almaq üçün Ermənistan bankları 30 faiz ilkin ödəniş şərti ilə 10-20 il müddətinə, illik faiz dərəcəsi 11-13 faiz olmaqla 150 milyon dramadək və ya 300 min ABŞ dolları məbləğində kredit ayıra bilər.
Lakin bu proqram çərçivəsində ilkin ödənişin yüksək olması əhalinin aylıq gəliri ilə uyğunlaşmır. Yəni orta aylıq əmək haqqı alan gənc ailə dəyəri 50 min dollar olan ən ucuz bir otaqlı evin ilk 30 faizini (15 min dollar) ödəməsi üçün 3 illik maaşını yığıb saxlamalıdır.
“Gənc ailələr üçün mənzil“ proqramında yaş həddi nəzərdə tutulsa da, buradakı şərtlər daha münasibdir. Ər və arvadın məcmu yaşının 70-dən aşağı olmasını tələb edən proqram üzrə ilkin ödəniş faizinin minimum həddi 10 faizdir. Bu proqram çərçivəsində evlər 15 il müddətinə, illik 9 faiz olmaqla verilir. Lakin ipoteka layihəsinin maksimum kredit vermə limiti 60 min dollar olduğu üçün gənc ailələrin iki otaqlı və nisbətən şəhərə yaxın ərazidə ev almaq imkanı çətinləşir.
Avropa ölkələrində ipoteka şərtləri necədir?
Koronavirus pandemiyası ortaya çıxdıqdan sonra Avropanın ipoteka mənzil bazarında vətəndaşlar üçün ciddi güzəştlər tətbiq olunub. Pandemiya nəticəsində mərkəzi banklar tərəfindən faiz dərəcələrinin sıfıra yaxın həddə endirilməsi illik ipoteka faizlərinin də aşağı düşməsinə gətirib çıxarıb.
Hazırda Böyük Britaniyada mənzillərin ipoteka ilə satışı illik 1.5 faizdən təklif olunur. İngiltərə Bankı mayın 5-də uçot dərəcəsini 1 faizədək artırdıqdan sonra əhali arasında uzunmüddətli və sabit illik faiz dərəcəsi ilə ipoteka krediti götürmək istəyənlərin sayı artıb.
Vətəndaşlar ehtiyat edir ki, ölkədə inflyasiyanın artdığı ərəfədə, mərkəzi bank faiz dərəcəsini yenidən yüksəldə bilər. Bu isə tikinti şirkətlərinin, eləcə də kommersiya banklarının ipoteka faizlərini artırması ilə nəticələnəcək.
Şərtlərə gəldikdə isə, Böyük Britaniyada ipoteka ilə mənzil sahibi olmaq istəyənlərdən iş yerindən arayış, illik gəliri göstərən xüsusi sənəd (P60), şəxsin faktiki ünvanda yaşamasını sübut edən sənədlər və digərləri tələb olunur. Bundan başqa, vətəndaşların tək və birgə ev sahibi olmaq istəmələrindən asılı olaraq minimum illik maaşların tələb olunan müəyyən həddə olması da istənilir.
Bundan başqa, Britaniyada evlərin qiyməti yüksək olduğundan, mənzil ipoteka götürənə hissə-hissə satıla bilir. Məsələn, müraciətçi 400 min funtluq mənzilin 30 faizi üçün ilkin ödəniş verir və razılaşdırılmış müddət üzrə aylıq krediti ödəməyə başlayır, yerdə qalan hissə üçün isə ev sahibinə razılaşdırılmış məbləğdə kirayə haqqı verir. Bu kirayə haqqı hər il azı bir dəfə artırılır.
Əgər sonradan müraciətçinin maddi imkanları yaranarsa, evin digər hissələrini də ipoteka ilə və ya nağd şəkildə ala bilər.
Hərçənd ki, Böyük Britaniyada mənzilləri sərfəli qiymətə almaq üçün başqa proqramlar da mövcuddur.
Avropanın ən böyük data analizi və toplama mərkəzi sayılan “Statista”-nın məlumatına görə, hazırda Avropa qitəsində ən ucuz illik ipoteka faizi Portuqaliya (0.61%), Danimarka (0.67%) və Finlandiyada (0.72%) müşahidə olunur. Digər ölkələrdə isə bu göstərici 1 faizdən yüksəkdir.
Avropada ən böyük illik ipoteka faizləri isə Polşa (4.6%), Macarıstan (4.33%) və Rumıniyadadır (3.68%).
